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Le Marché immobilier au Portugal : crises et opportunités - Bilan

"Est-il prudent aujourd’hui d’acheter un bien immobilier au Portugal ? Y a-t-il une bulle immobilière au Portugal ? Quel est le baromètre des prix au mètre carré à Lisbonne, en Algarve ? Si j’achète une propriété au Portugal, pourrais-je la revendre facilement et à bon prix? Le marché immobilier portugais est-il surévalué ou au contraire les prix sont-ils au plus bas. Quelles sont les zones du Portugal où investir dans une propriété ? "
Autant de questions de nos clients à Maison au Portugal.
 Nous aidant de diverses sources, nous dressons ici un bilan du parc immobilier au Portugal, des tendances de marché et de l’évaluation des risques

Bref historique du marché immobilier au Portugal

Le début de la crise immobilière :

2008 est donnée comme marque pour le début de la crise au Portugal, avec la crise des subprimes au USA. Cependant le marché immobilier au Portugal n’avait pas cru de manière exponentielle, et ce depuis les années 2000 au contraire de nombreux marchés européens. Boosté par l’exposition mondiale de 1998 et l’Euro 2008, les investissements immobiliers s'étaient ensuite ralentis. Les lancements immobiliers au Portugal ont été réguliers mais peu importants. (fig1.1) Nombre de permis ombres de permis d’habitations et d’immeubles au Portugal.

Nombre de permis d'habitation au Portugal 2007-2013

Hipotheques concédées et nombre de transactions immobilières au Portugal


Ainsi, lorsque surgit la crise financière de 2008, le Portugal n’est donc pas en situation de surstock et de bulle spéculative.
Que se passe t'il alors? Le marché immobilier portugais était littéralement porté par le crédit immobilier de 2003 a 2008. En 2008, les banques portugaises qui jusqu’ici avaient grandement facilité les crédits immobiliers, arrêtent de financer les achats immobiliers. Comme le montre la figure 2.2 et le nombre de transactions chute drastiquement.
Prix immobilier nominaux Portugal et Europe

En résulte une chute des prix immobiliers, non pas due à une bulle spéculative mais bel et bien parce que la demande interne n’arrive plus à acheter une maison, a contrario de certains pays comme l’Espagne ou d'autres pays où il y avait eu une spéculation immobilière et une hausse des prix artificielle.

La crise économique qui sévit au Portugal depuis 2008 a eu des répercussions sur le marché immobilier portugais. Le manque de liquidité des habitants dû à l'arrêt du financement bancaire pour les nationaux a affecté la croissance maîtrisée que connaissait le pays depuis le 1995.
La chute des prix de l’immobilier au Portugal de 2008 à 2013 a donc certes eu lieu, mais non d’une manière drastique car il n’y avait pas lieu d’avoir de brutaux ajustements

Les prix de vente des biens immobiliers de 2012 ont chuté de 25% par rapport à 2008 au niveau national.
Baisse des prix, stock importants d'appartements à vendre, toutes les régions ne se ressemblent pas.

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